Phân tích Tín dụng Bất động sản Việt Nam 2012
Một góc nhìn tương tác về các chính sách nới lỏng tín dụng và rủi ro tiềm ẩn đầu năm 2012.
Bối cảnh & Thay đổi Chính sách Chủ chốt
Đầu năm 2012, đối mặt với thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng và nợ xấu gia tăng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có những động thái chính sách quan trọng, báo hiệu sự kết thúc giai đoạn siết chặt tín dụng theo Nghị quyết 11 và Chỉ thị 01 (năm 2011). Các thay đổi này được thiết kế để khơi thông dòng vốn, nhưng cũng đi kèm với những lo ngại về rủi ro dài hạn.
Nới lỏng Định nghĩa “Phi sản xuất”
Loại bỏ gần 50% các nhóm ngành ra khỏi danh mục cho vay “phi sản xuất”. Động thái này ngay lập tức nới rộng “room” cho các ngân hàng thương mại (NHTM) để cho vay vào các lĩnh vực như BĐS mà không vi phạm giới hạn 16%.
Giảm Trọng số Rủi ro BĐS
Dự thảo sửa đổi Thông tư 13 đề xuất giảm tỷ trọng rủi ro đối với các khoản vay BĐS từ 250% xuống 150%. Việc này giúp giải phóng một lượng vốn đáng kể cho các NHTM, cải thiện Hệ số An toàn Vốn (CAR) và tăng khả năng cho vay.
Hợp thức hóa Tái cơ cấu nợ
Chủ trương cho phép tái cơ cấu và gia hạn nợ được chính thức hóa. Mặc dù giúp doanh nghiệp và ngân hàng có “báo cáo đẹp”, chính sách này cũng tiềm ẩn rủi ro che giấu nợ xấu thực tế và làm chậm quá trình xử lý yếu kém của hệ thống.
Phân tích Tác động Định lượng
Những thay đổi chính sách trên không chỉ mang tính định hướng mà còn tạo ra những tác động định lượng ngay lập tức, mở ra không gian cho việc bơm vốn vào nền kinh tế, đặc biệt là khu vực BĐS. Hãy tương tác với các biểu đồ dưới đây để hiểu rõ hơn.
Tác động lên Hệ số An toàn Vốn (CAR)
Mô phỏng việc giảm trọng số rủi ro BĐS từ 250% xuống 150%.
Với dư nợ BĐS khoảng 210 nghìn tỷ, việc áp trọng số 250% tạo ra 525 nghìn tỷ tài sản có rủi ro. Giảm trọng số xuống 150% sẽ làm giảm con số này, qua đó giải phóng 210 nghìn tỷ đồng dư địa cho tín dụng mới hoặc tăng CAR lên gần 1 điểm %.
Tác động lên Hạn mức Tín dụng “Phi sản xuất”
Xem dư địa thay đổi khi định nghĩa lại khoản vay phi sản xuất.
Việc loại 50% danh mục (khoảng 125 nghìn tỷ) ra khỏi nhóm phi sản xuất đã ngay lập tức giảm tỷ lệ sử dụng hạn mức, tạo ra một không gian rộng lớn cho các NHTM đẩy mạnh cho vay BĐS mà không lo vi phạm trần 16%.
Đánh giá Rủi ro: “Quả bom nổ chậm”?
Mặc dù các giải pháp tình thế có thể giúp “phá băng” thị trường BĐS và cải thiện thanh khoản trước mắt, tác giả bài viết bày tỏ sự quan ngại sâu sắc về những rủi ro hệ thống có thể tích tụ, tạo ra một cuộc khủng hoảng lớn hơn trong tương lai.
Rủi ro lớn nhất là thanh khoản, không phải mất vốn.
Các khoản vay BĐS được đảm bảo bằng tài sản có giá trị lớn trên giấy tờ, nên rủi ro mất vốn thấp. Tuy nhiên, khi thị trường đóng băng, tài sản này không thể bán được (kém thanh khoản). Dòng tiền từ dự án không như kỳ vọng để trả nợ, gây áp lực thanh khoản cực lớn lên ngân hàng. Nhiều ngân hàng có lợi nhuận sổ sách tốt vẫn có thể mất thanh khoản và sụp đổ vì lý do này.
Con số nợ xấu 3% không phản ánh thực tế.
Việc cho phép “tái cơ cấu” và các kỹ thuật “đảo nợ” dễ dàng thực hiện với các khoản vay BĐS lớn đã giúp che giấu nợ xấu thực. Nợ chỉ được chuyển từ kỳ hạn này sang kỳ hạn khác, trong khi vấn đề gốc rễ của dự án không được giải quyết. Điều này tạo ra một bức tranh tài chính sai lệch và trì hoãn các biện pháp xử lý cần thiết.
Cho vay theo “chỉ định” và lợi ích của các “ông chủ”.
Một phần lớn tín dụng BĐS không tuân theo các nguyên tắc quản trị rủi ro thông thường. Thay vào đó, chúng là các khoản vay cho các dự án “sân sau” của chính các chủ ngân hàng. Điều này tạo ra rủi ro tập trung tín dụng cực lớn và buộc ngân hàng phải liên tục đảo nợ để cứu các dự án này, bất chấp hiệu quả kinh doanh thực tế.
Định giá tài sản đảm bảo quá cao.
Ngân hàng thường định giá tài sản đảm bảo (chủ yếu là đất đai, dự án) cao hơn nhiều so với giá trị thực và giá trị khoản vay. Điều này giúp giảm tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro (vì tài sản đảm bảo cao thì dự phòng thấp), làm đẹp lợi nhuận. Tuy nhiên, khi thị trường đi xuống và thanh khoản mất, giá trị thực của tài sản này sụt giảm nghiêm trọng, khiến ngân hàng đối mặt với tổn thất lớn.
